Je bedrijfspand kopen in plaats van huren: wat komt daarbij kijken?

Kopen lijkt op dat moment de voor de hand liggende keuze. Toch werkt een zakelijke hypotheek anders dan de hypotheek op je huis, en de rekensom valt niet altijd uit zoals je hoopt.

Reken op eigen geld
Bij een woning kun je tot honderd procent van de waarde financieren. Bij een bedrijfspand ligt dat anders. Banken financieren doorgaans tot ergens tussen de zestig en tachtig procent, en ze rekenen daarbij niet met de marktwaarde maar met een lagere waarde: de waarde bij gedwongen verkoop, of de marktwaarde met een afslag.

Bij een pand van vijfhonderdduizend euro betekent dat al snel dat je zelf honderdvijftigduizend euro moet inbrengen, plus de kosten koper. Dat geld komt uit je bedrijf, waar het niet meer beschikbaar is voor voorraad, personeel of groei.

Dat is de eerste vraag die je jezelf moet stellen. Niet: kan ik het betalen. Maar: is dit de beste bestemming voor het kapitaal dat ik heb?

Kortere looptijden
Een particuliere woninghypotheek loopt dertig jaar. Een zakelijke hypotheek loopt vaak tien tot twintig jaar, met een rentevaste periode van vijf of tien jaar. Aan het eind van die periode wordt de financiering opnieuw beoordeeld, tegen de dan geldende rente en op basis van je cijfers van dat moment.

Dat is een risico dat je bij een woning niet op dezelfde manier loopt. Draait je bedrijf minder goed op het moment dat de financiering afloopt, dan kan de bank andere voorwaarden stellen. Of niet willen verlengen.

De maandlast valt daardoor ook hoger uit dan je op basis van de rente zou verwachten. Je lost sneller af, dus je betaalt meer per maand.

Privé, in de BV of in een aparte vastgoed-BV?
Dit is de vraag waar het meeste geld in omgaat, en waar de meeste ondernemers te snel over beslissen.

• In de werk-BV. Simpel, en de rente is aftrekbaar van de winst. Nadeel: het pand zit in dezelfde entiteit als je operationele risico. Gaat de zaak failliet, dan gaat het pand mee. En bij verkoop van je bedrijf zit het pand er automatisch in, terwijl een koper vaak alleen de activiteiten wil.
• In privé. Verhuur aan je eigen BV. Dit valt onder de terbeschikkingstellingsregeling en wordt belast in box 1. Dat betekent dat de huurinkomsten tegen het progressieve tarief worden belast, maar ook dat kosten en afschrijving aftrekbaar zijn en dat een boekwinst bij verkoop belast is. Voor de meeste ondernemers is dit niet de aantrekkelijkste route, al hangt het af van je situatie.
• In een aparte vastgoed-BV. Het pand zit los van je operationele risico en kan bij bedrijfsoverdracht achterblijven, waarna je het aan de koper verhuurt. Kost meer aan structuur en administratie, maar geeft flexibiliteit op de lange termijn.

Bij elke variant spelen overdrachtsbelasting en later box 2 mee, en de juiste keuze verschilt per situatie. Dit is bij uitstek iets om vooraf met een fiscalist door te nemen, niet achteraf.

Wanneer huren beter kan zijn
Kopen is niet per definitie slimmer. Er zijn goede redenen om te blijven huren.

• Groei je snel, dan zit je over vijf jaar misschien te krap in dit pand. Een gekocht pand verkoop je niet even. Een huurcontract loopt af.
• Is je markt in beweging, dan wil je niet vastzitten aan stenen op een plek waar je klanten over een paar jaar niet meer zitten.
• En het kapitaalargument blijft staan. Anderhalve ton in een pand levert je een rendement dat je ook uit je eigen bedrijf had kunnen halen. Als je met datzelfde geld je omzet had kunnen verdubbelen, is het pand een dure keuze geweest.

Huren betekent zekerheid over je maandlast en flexibiliteit over je toekomst. Dat is niet niks.

Als de bank alleen niet uitkomt
Kom je net tekort, dan zijn er mogelijkheden. De BMKB-regeling laat de overheid borg staan voor een deel van de financiering, waardoor banken eerder meegaan bij een tekort aan zekerheden. Qredits verstrekt financiering aan ondernemers die bij de reguliere banken buiten de boot vallen. En bij verduurzaming van het pand kunnen aanvullende regelingen meespelen.

Ook de verkoper is een optie. Een achtergestelde lening van de verkopende partij komt vaker voor dan je denkt, zeker bij een ondernemer die stopt en het pand aan zijn opvolger verkoopt.

Waar het op neerkomt
De vraag of je moet kopen of huren, hangt niet af van de huur die je nu betaalt. Die vergelijking is verleidelijk maar misleidend, omdat je huur afzet tegen een maandlast en de rest van het verhaal weglaat: het eigen geld, het risico, de flexibiliteit die je opgeeft.

Zet de hele rekensom op papier voordat je een bod doet. Dat kost een middag tijd maar het scheelt je mogelijk jaren spijt.

Speelt dit bij jou? Loop het gerust een keer met ons door. Wij rekenen de scenario's met je door en zorgen dat je weet wat je tekent.